г.Москва, 2-я Звенигородская д.13, к.37, этаж 3, офис 4
г.Зеленоград, корп 1407, н.п. 13
При опросе аналитиков в области рынка недвижимости было выявлено, что в среднем цены на квартиры в новых домах столицы и области вырастают до 30%. Такой рост был подсчитан с момента продаж на стадии котлована до момента ввода здания в полную эксплуатацию. И такое происходит примерно за 2-3 года строительства. Можно задаться вопросом, выгодно ли частному инвестору заниматься подобным бизнесом? Ответ неутешительный. Но разберем поподробнее.
В 2014 году темпы подорожания новостроек были в среднем на 35%. Рост опять-таки подсчитан со стадии котлована и до полной готовности.
Поэтому заработок инвестора сегодня будет ниже. Но может быть еще хуже, поскольку некоторые жилые комплексы и сегодня дорожают почти на 100%.
Однако даже при таких условиях квартирный инвестор имеет шанс заработать в Москве, спекулируя на строительстве.
На конец лета 2019 года цена на покупку новой квартиры класса “Комфорт” в столице в среднем составляла 7.1 млн руб. В среднем дом строится в течение 2-2.5 года. Рассмотрим, какой доход принесет частному инвестору подобное вложение средств.
Предположим, что доход будет составлять 15% в целом за весь период строительства. В таком случае годовая доходность составит примерно 5-6%. Переводя в рублевый эквивалент, мы получим около 450 тыс. руб за год, или за весь период в 2.5 года — около 1 млн руб.
Сравним полученный доход с вложением в банк. Например, один из российских банков предлагает вклады под годовую ставку 5.75%. При этом максимальный вклад должен составить 5 млн руб без функции пополнения или снятия средств.
Такой вклад открывается лишь на год. Доходность со вклада будет составлять 287.5 тыс. руб. Найти подобную годовую ставку можно лишь для вкладов без функции пополнения денежных средств или снятия их со счета.
Выгода во вложениях в недвижимость будет в 1,5-2 раза, если вложенные в недвижимость инвестиции выше и объект строительства с высокой ликвидностью. При этом подобной выгоды в банке можно достичь только при депозите в 7 млн руб.
Чтобы получить максимальный доход со строительства новых домов, необходимо до момента ввода дома в эксплуатацию заключить договор уступки права.
Когда объект уже введен в эксплуатацию, инвестор должен заплатить НДФЛ при совершении сделки о продаже квартиры. Не платить НДФЛ можно лишь через 5 лет, учитывая, что квартира была приобретена после 2016 года.
Сданный в эксплуатацию дом уже не будет расти в цене выше средних рыночных показателей. По статистике за последние 5 лет вторичное жилье в массовом сегменте выросло в цене лишь на 5%.
Одна из наиболее распространенных сложностей при планировании инвестиций в недвижимость: риск задержки стройки, а также снижение потребительского спроса на квартиры. Если строительство приостановлено, то покинуть такой проект сложнее.
Не забываем про конкуренцию. Частные инвесторы работают по одной схеме, поэтому при вводе жилого комплекса в эксплуатацию на рынок выбрасывают большое количество предложений о покупке квартир. Иногда, чтобы заключить сделку, приходится снижать цену.
Даже опытным брокерам и специалистам риэлтерских фирм стало сложнее выбирать выгодные объекты для инвестиций. Даже инсайдеры не приносят достаточной помощи.
Конечно, огромный плюс знать внутреннюю информацию о компаниях-застройщиках. Однако рынок меняется очень быстро, поэтому не всегда можно предугадать.
Наилучшим и самым выгодным вариантом для частных инвесторов в последние годы были проекты, где компании-застройщики продавали квартиры на стадии котлована по сниженным ценам. На момент окончания строительства цены поднимались минимум в 2 раза, а иногда доходили и до 100%.
По словам одного из руководителей компании ЦИАН, компании-застройщики часто прибегают к уловке по снижению цен.
Чаще всего они пытаются обыграть конкурентов или у них недостаточно необходимой документации.
В итоге все эти факторы влияют на быстрый скачок цен, в то время как более значимые факторы (наличие метро, инфраструктура, маркетинг) отодвигаются на второй план.