г.Москва, 2-я Звенигородская д.13, к.37, этаж 3, офис 4
г.Зеленоград, корп 1407, н.п. 13
Частные инвесторы до сих пор инвестируют в новое жилье, однако доходность получают в большинстве лишь профессиональные инвесторы.
Девелоперы и аналитики рынка недвижимости сообщили, что в среднем стоимость первичного жилья в Москве и МО возрастает в среднем до 25%. Рост считается со стадии котлована до момента полной готовности к эксплуатации. В среднем строительство проекта идет от 2-ух до 3-ех лет. Определимся, достаточный ли это заработок для инвестора? Или инвестиции в недвижимость уже перестали быть доходными.
В среднем стоимость квартиры класса “Комфорт” в столице обойдется примерно в 7.1 млн руб (данные на середину III квартала). В среднем строительство дома длиться 30 месяцев. Рассчитаем примерную доходность от вложений в недвижимость.
Предположим, что общий доход за весь период строительства составит 15%. Таким образом, за год доход будет примерно 6%, поскольку общий цикл строительства — 2,5 года. В денежном эквиваленте это будет равно за год — 425 тыс. руб., за весь цикл получится более 1 млн руб.
В 2019 году доходность с банковских депозитов будет близка к доходности с недвижимости при сумме в 7 млн руб. Однако при увеличении инвестиций в недвижимость, особенно в строительство зданий с высокой ликвидностью, выгода недвижимости будет выше, чем банковского депозита в несколько раз.
Согласно договору уступки права, можно выйти из проекта строительства еще до начала полного ввода здания в эксплуатацию.
Такое действие поможет получить максимальный доход, если вы инвестируете средства в недвижимость.
Если вы упустили момент, и здание уже введено в эксплуатацию, то квартирному инвестору нужно будет заплатить 13% НДС. Закон гласит, что при покупке квартиры после 2016 года и лишь через 5 лет можно не платить налог.
Если проект уже полностью сдан и введен в эксплуатацию, то стоимость квартир уже не вырастет выше средней рыночной цены. В столице вторичное жилье растет в цене не более, чем на 5% (статистика за последние 5 лет). Средняя цена на кв. м составляет 195 тыс. рублей.
Однако сегодня могут возникнуть и другие проблемы при инвестировании. Строительство проекта может быть приостановлено или сроки сдачи будут изменены, а возможно интерес покупателей пропадет. В таком случае инвестору будет крайне сложно покинуть проект.
Даже опытные брокеры и профессиональные риелторы сталкиваются с трудностями в выборе прибыльного строительного проекта. Даже инсайдеры компаний не приносят особой пользы.
Конечно, иметь закрытые сведения компании — это большое преимущество. Однако с постоянно меняющейся рыночной ситуацией инсайдеры не всегда помогут принять наиболее правильное решение.
По статистике самыми прибыльными проектами для инвесторов и девелоперов оказались те стройки, где компании-застройщики изначально выводили свой продукт по низким ценам. К моменту ввода здания в эксплуатацию, цена на квартиру могла подняться до 100%.
По мнению руководителя центра аналитики агентства недвижимости, в Москве, застройщики выводят на рынок проект по специально сниженным ценам.
Это может случиться из-за большой конкуренции, неправильной политики маркетологов или проблем с документацией.
В любом случае, цены на таких проектах в процессе строительства вырастали гораздо больше.
И это даже не зависело от других факторов: близость к метро, качество жилья и т.п.
Даже после ввода новых правил работы с эскроу-счетами частные квартирные инвесторы останутся на рынке. Новые правила лишь изменяют работу покупателей, строительных компаний и банков.
При этом рост цен будет также присутствовать. Эксперты считают, что это сохранится минимум на несколько лет. Стоимость риска будет выведена из стоимости квартиры только тогда, когда рынок недвижимости станет полностью безопасным и прозрачным.