Через пару лет бизнес по аренде квартир из-за ипотечных льгот будет невыгодным

Действующая сегодня льготная ставка по ипотеке на новое жилье в размере 6,5%, правительственным решением продлена до средины 2021 года. В настоящее время доля новостроек в ипотечных льготных программах превышает порог в 90% при общем объеме выделенных кредитов в 670 миллиардов рублей.

Только в 3 квартале текущего года было оформлено 455 000 договор ипотеки, что более, чем в 1,5 превышает аналогичные показатели 2019. Давайте разберемся, как рост ипотечного кредитования скажется на аренде жилой недвижимости.

Какая польза от ипотеки?

Высокий спрос на ипотечное кредитование обусловлен рядом факторов:

1. В обществе существует устойчивый стереотип, что жить лучше не в съемном, а в собственном жилье. На устойчивость этого мнения не влияет даже тот факт, что это не всегда оправдано экономически.

   Покупка недвижимости несет в себе ряд рисков, которые иногда сложно предсказать и обойти. Под влиянием ряда факторов сама стоимость квартиры может существенно упасть. Да и в стабильной ситуации быстро продать жилье по адекватной стоимости практически невозможно.

   Кроме того, за свои квадратные метры нужно платить налоги, коммунальные платежи, а периодически придется делать ремонт квартиры.

2. Часто покупка собственного жилья рассматривается, как один из вариантов размещения финансовых ресурсов. Девелоперы активно поддерживают мнение, что стоимость квадратных метров постоянно растет.

   В противовес этому можно привести ситуации, которые имели место в кризисные 1998, 2008 или 2014 годы. Небольшие колебания цен могут происходить и безо всяких кризисов. Снижает доходность арендного бизнеса и инфляция, влияние которой часто не учитывают частные инвесторы.

Будет ли рынок аренды жилья перенасыщен?

Эксперты некоторых российских банков, участвующих в ипотечной программе отмечают, что более половины наших соотечественников даже при наличии собственного жилья высказывают готовность вновь оформить ипотеку. Основная часть таких респондентов выстраивают планы по сдаче в аренду новой квартиры. Соответственно на рынке может появиться большое количество новых предложений по аренде, что приведет к падению цен.

Все это происходит на фоне устойчивого снижения платежеспособности россиян. Съемщики жилья уже не сейчас просто не в состоянии платить более высокую арендную плату. Именно поэтому, несмотря на инфляцию арендные ставки в 2020 году выросли только на 1-2%.

Сейчас мы имеем дело со следующей ситуацией – арендные ставки не растут, а стоимость новостроек увеличивается (прошедшие месяцы этого года квадратный метр по цене вырос уже на 10%). Такое положение снижает оптимизм инвесторов, которые намерены оформить ипотечный договор.

Если раньше после покупки новой квартиры за 9 миллионов руб. можно было получать доходность в размере 6% при сдаче жилья в аренду за 45 000 рублей ежемесячно, то сейчас этот показатель снижается, и, возможно, инвестирование в жилье будет расценено, как убыточное.

Какие прогнозы?

Остановить рост цен на жилье в новостройках невозможно, так как этот процесс обусловлен объективными процессами. Чтобы арендный бизнес был рентабельным нужно, чтобы и стоимость аренды жилья возрастала. Для этого нужен рост доходов населения, ожидать которого пока не приходится.

Если описанные здесь тенденции не изменятся, то уже в 2022 году будет наблюдаться избыточное предложение на рынке аренды жилья.